张丹儿: 透视固定房贷利率

2010-09-12我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览

  大家还记得2月底我写了一篇“当前利率情势的看法”。文章中我提出今年7月份前把大部份的房贷转到固定。并预测商银在大杀四方之前会来个市场特价之类的限时优惠。没想到两个月不到三大商银终於不顾一切拉下脸来,在上周三开始调高固定放贷利率。
  商银原本想借90天短期现金贴现率提陞,来扩大浮动放贷息差。不料短期贴现率突然下降,希望落空之余,改扩大固定息差来增加利润!天下事很奇怪,防了几年的禽流感没来,现在猪流感来了!工党政府从上台和四大商银斗法至今,现在看是道高一尺魔高一丈!
  同样是上周三,欧洲央行宣布从5月份起将追随美、英、日、瑞实行非传统融资措施,就是印钞票。购买自家发行的国债!G7中有6个国家今後不再依靠生産,借债供应消费。只要政府开印钞机人民就能过上好日子,您説这个世界经济还有可能复苏吗?澳洲商银在这个关口,搞调高固定房贷游戏。
  您想在经济上有支撑力吗?三大商银其实心知肚明,所以下属的放贷公司和小银行像St George它们的固定房贷利率全都没动。澳洲地区性的小商银Adelaide, QLD,SA,West, Bendigo也没见一家加息的。市场上对商银放贷资金来源和组成成份有两个不解之谜,一是涨了0.5%的3年批发利率资金占四大商银的固定放贷成本百分之几?二是借贷人还款递增和政府发放的救市津贴,大量现金回笼商银,这又占了四大商银的放贷成本百分之几?在澳的外商银行像是HSBC,ING,City它们在融资上的问题要比四大商银更困难才对,爲什麽没有一家涨息?下一次四大商银公布年盈利时,一切都会眞象大白,其结果会直接影响到下届联邦政府选举。
  在此小女子并不关心政治,只谈谈商银提前调升固定房贷利率可能産生的後遗症。澳洲现在是极少数货币开放却不肯采用印钞解决信贷困难的国家。很快将面临长期澳币升値的压力。澳洲的出口业正命悬一线,海外的投机客看到商银支持,长期信贷利率上涨,在澳币升値和利率上涨的双重诱惑下,很难不打澳洲利率市场的主意。最怕的是长期利率反过头来影响短期市场利率。
  那麽储银是降息还是不降?不降,银行有了调升浮动利率的藉口。海外热钱进澳洲赚息差。降,银行不吐出来,结果是银行两头赚!架空了储银後,我想澳洲的商业信心会崩溃,因爲没有人敢相信政府有能力改变经济现况!所有的私人长期投资计划都会停止。因爲利率走向失去了指标。
  商银可能并不想把放贷利率推的太高,原因是8%以上的房贷利率可能导致澳洲地産崩盘,银行也怕变成屋主。但利率市场趋势一旦形成,怕只怕届时商银也无法阻挡。
  但是也有另一种可能情形发生,还记得去年4月到8月商银以90天批发利率上涨爲藉口,尽管澳储银把现金利率维持在7.25%,但四大商银不理会储银,自行上涨浮动房贷利息吗?後来90天批发利率遽跌商银到现在也没把那时涨上去的利率退回!那时我曾説过只要官方现金息差和商银浮动息差上3%,外商银行就可能以优惠放贷来扩张澳洲房贷市场的占有率。我们熟悉的HSBC和CHINA BANK它们的放贷利率,现在都很値得期待。这两家银行前者在澳洲有23家分行,後者有6家。在雪梨从事於放贷或外汇的朋友,有机会去亚洲不妨试试以澳洲房地産捆绑抵押向海外基金融资的可能性。目前的大环境很适合华人开展亚洲财务背景的放贷机构。有失业危机的朋友现在应该尽快把房贷转入固定,原因有二,一是现任政府上台以来和四大商银在利率问题上交手从未赢过。二是失业了很难贷到款,届时会付出更高的利率,因爲没有收入担保。
  贷款额高的朋友也应该把手上至少一半的房贷转入固定,目前,还可以找到3.99% 的一年固定和5.29%的三年固定。金额大一般还有0.2到0.5的折扣,所以还很划算。还有一个方法可以取得便宜房贷,把自己的退休金或联合亲朋好友的退休金放入自我管理(DIY)公积金中,再借出来,当然要合乎法律和财税要求。再付一个高定存利息。当然如果贷款金额实在很大也可以放到房贷批发市场上去拍卖,但这种借贷方式在签订合约时,千万要找个好律师帮忙看合约。当3年固定房贷利率上涨超过6.5%以上时,就没有追的必要了。我不是説不会继续涨,而是説6.5%是5%到8%的一半。万一超过8%那麽澳洲将步美国後尘,天塌下来大家死,届时要赶快卖房子!而不是固定房贷。您怎麽看?谢谢!
  我们下周再聊。注:本文内容纯属个人看法,不适於投资建议。

张丹儿
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