Rose Bay----东区最大的内湾

2010-09-12我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览


Rose Bay----东区最大的内湾

  雪梨内城向东直到South Head﹐沿着Port Jackson水道南岸有着一连串的内水型海湾﹐它们为物业买家提供了千姿百态的水景选择地。其中﹐最大的内湾﹐无疑就是Rose Bay。在去年的雪梨house平均价前50名城区排名榜上﹐Rose Bay以140万元高居第12名。

一﹑东区多少湾

  东区上述地带究竟有多少内湾﹖恐怕很少有买家去留心。地图显示﹐竟有大小内湾达14个。它们由西向东依次是﹕Farm Cove﹑Woolloomodo Bay﹑Elizabeth Bay﹑Rushcutters Bay﹑Double Bay﹑Felix Bay﹑Rose Bay﹑Hermit Bay﹑Shark Bay﹑Vaucluse Bay﹑Parsley Bay﹑Watsons Bay﹑Camp Cove以及Lady Bay。

  其中﹐在房地产市场上知名度较高的则有Woolloomolo Bay﹑Elizabeth Bay﹑Rushcutters Bay﹑Double Bay﹑Rose Bay﹑Vaucluse Bay和Watsons Bay共7个。因此﹐所谓"东区精华水景地带"﹐通常就是指这7个内湾。7水湾以面积来说﹐水势最浩荡者是 Rose Bay。

  Rose Bay位於Vaucluse半岛﹐东依高岸﹐西望碧波。宽阔的水面点缀者自由自在的白帆﹐目光越过帆尖北望﹐是葱郁的Shark Island国家公园﹐再向北则是下北岸“房地产市场第一区”的Mosman。而若西望﹐首先看到的是雪梨物业“市场至尊”的Point Piper。然後再向西﹐登高可见雪梨港大桥。每到日出时刻﹐朝阳顺着目光流向西方﹐涟漪共朝阳而一色﹐无限绚丽﹔日落时﹐秋水漾晚霞而至远﹐落日熔金。於是﹐日出日落﹐总是一湾的辉煌﹔风吹风语﹐难忘帆影的缠绵。

  Rose Bay在上述7个内湾中﹐是目前房价增值最佳的城区。根据澳洲物业监察(APM)的最新数据﹐上述7城区中以 house来看﹐Rose Bay在今年1月底比去年同期增值达21%﹐显示了该区豪宅交易活跃。另外的增值区为Vaueluse和Watsons Bay﹐均为4%。其他4区均表现为负增值(-24%)。与此同时﹐整个东区市场的house平均增值率为7%。

二﹑解读增值率

  东区市场是个泡沫化相对明显的市场﹐大市平静时东区增值率下滑﹐看上去很吓人(例如﹐部份城区的“-24%”)﹐其实不必担心。因为﹐高价区的中位价含意较复杂﹐并且﹐个案性太强﹐未必使买家在掏钱时面临真正的便宜货。一个重要问题是﹐如何解读东区的“增值率”﹖

  如果某个月季内﹐东区的豪宅型house交易较多﹐普通house交易较少﹐於是中位价表现自然上昇﹐结果﹐似乎增值很凶猛。另一个时期﹐却由普通house交易占了市场的主流﹐中位价自然不及豪宅为高﹐结果在数据上看﹐就表现为增值率下挫。

  事实上﹐你恐怕几乎不可能买到价格真的下挫的24%的house。在交易不活跃时﹐东区卖家十之八九宁可不卖并且等待高价机会﹐而非削价抛售。结果﹐市场上豪宅房源吃紧。

  “-24%”是否意味着这里房价狂泻﹖非也﹐而是意味着豪宅交易量不足。市场上买进卖出的大多是一些便宜货﹐便宜货的中位价自然低於昂贵货的中位价。如果昂贵货在前﹐便宜货在後﹐就出现纯粹由於计算模式导致的“虚幻负增长”之怪象。

  同理“+21%”也不意味着突然间房价狂升﹐而是指交易的主要房型以house豪宅为主或居多。由豪宅所形成的中位价自然高於由普通house形成的中位价。结果同样地﹕出现一个“虚幻高增长”。

  这些情况﹐是东区以及其它一些同类城区的特殊情况。即﹐城区内同型物业的价格差距太大﹐每当交易热点向某一价位方向倾斜时﹐会使得整个城区的中位价发生扭曲。

  不管怎样﹐21%的“虚幻增值率”(姑且这样说)﹐意味的是Rose Bay的豪宅市场仍然活跃----这才是真实和最重要的。

三﹑新项目The Enclaves

  受买家喜欢的Rose Bay﹐房源不足是由来已久的问题。然而目前﹐这里却有一个小型项目“The Enclaves Rose Bay”在向豪型物业的买家招手。

  The Enclaves位於45-53 Carlisle St Rose Bay﹐发展商是Lismor Development﹐项目总价值1,800万元﹐目前已接近完成。Carlisle St到Rose Bay海湾的沙滩只有5分钟的步行路程﹐交通方便但又适当避开了主要公路﹐於是环境安静。

  这是一个由豪华型单元房组成的小型住宅群﹐楼层最高3-4层。在它的18套物业中包括﹕

  * 1睡房雅柏文1套(66万元)﹐

  * 2睡房雅柏文3套(67.5-75万元)﹐

  * 3睡房雅柏文10套(79-120万元)﹐

  * 3睡房penthouse 1套(135万元)﹐

  * 4睡房penthouse3套 (145-146.5万元)。

  这些物业﹐每套均有双泊位。The Enclaves物业的面积也是令买家感兴趣的。其中2睡房单元最大面积可达269平方米﹐3睡房324平方米﹐penthouse则至少有244平方米。

  The Enclaves的设计十分精致﹐辅助设施更是全部采用一流产品﹐在当地同类物业中﹐The Enclaves极见代表性和新潮感﹐从而﹐为向往豪华生活的投资者们提供了难得的机会。

  Lismor Development总监T. Morris表示﹐The Enclaves为家庭或单身人士提供的是东区最有豪华生活情调的物业之一。例如﹐它不仅设计合理﹑施工精致﹐而且每一户的露台都巧妙安排﹐使之有着楼中花园平台的效果。

  The Enclaves的设计公司是JPR Architects。JPR说﹐Rose Bay虽然风景迷人﹐但物业风格普遍老旧。如此一来﹐The Enclaves将给这个区带进令人一见倾心的新风格物业。

  此楼宇的销售代理公司Jomes Lang LaSalle表示﹐The Enclaves堪称在最热点之一的城区提供了最不可多得的机会。因为﹐买家在东区寻找新建成物业的要求日益上昇。於是The Enclaves无论在物业品味﹑生活方式﹑增值表现方面﹐都不会令买家失望的。

  展示中心位於楼宇内﹐开放始於4月7日﹐每周7天﹐每天10am-5pm。联络请电﹕

  Emily Lee﹐电话﹕9220 8500(英语)﹐

  Tim Breckell﹐电话﹕0411 731 133(英语)﹐

  或者﹐展示中心﹕1800 200 771﹐0411 731 133。

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