Hurstville(中)——物业中位价解读

2010-09-12我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览



  Hurstville市是澳洲三级行政管理结构中的第三级,也就是最基层政府职能机构。其下面还辖有若干自然区域。自然区域的形成是由於欧洲移民首次踏上悉尼港湾的澳洲大陆,定点在Rocks,然後逐步向北、西、南扩展。像Newtown很明显是当年针对Rocks 这个" old town"而言的。
  而行政区域的划分则是根据人口(按多少人口比例出一名议员等因素)及相对平衡的生意/商业中心人爲划分。有的时候就将原来的自然区分割给两个或更多的行政区了。如Allawah, Carlton的主要区域归属Kogarah 市,但铁路以北则归Hurstville,也就是説划界是以铁路爲线的。所以,Allawah, Carlton分属不同的市政。

中位价分析
  一、 飙升期:2001至2002对物业市场是个大牛年,在那一年,表格中列出的各区价格都狂涨了三分之一;02至03年也不错,上昇之冲势未消,有些区又有近三分之一的升幅。应该説,物业市场像这样的狂涨是很少见的。如果有更多更详细的资料往回检索的话,飙升期前应该是有一段,至少7-8年的相对平缓期。
  这样的飙升期今後还会不会出现,笔者不敢断言,但认爲飙升絶非正常的升降规律,至少在近期看不到再次发生的可能。另外,价格高企其实还有诸多其它因素应该考虑,如通涨、货币贬値等。假如今天的一元只及20年前的一角,这种飙升的实际意义就大幅缩水。充其量不过是个数字游戏而已。
  二、 狂泻期:笔者认爲Hurstville,包括所有的下属自然区域没有出现狂泻。有些区在04至05年有较大跌幅,那纯粹是因爲前两年“飙”得太历害了。旣使没有加息,物业投资税等负面因素的影响,市场本身在上了一段之後,也要消化一下新的价格。跟打仗一样,冲了一程,怎麽也得歇会儿再上。但是,无疑负面因素还是当头一棒,使得大大地後退了一下,否则降幅会更温和。
  请读者仔细一年一年地比较价格的变化,05至06至07絶大多数区均是窄幅波动。説明市场已相对稳定。买家和卖家都开始认眞冷静地接受了市场价格。
  三、 清出率:清出率是衡量市场健康与否的另一指标。清出率(Clearance Rate)是指上市(不管是拍卖形式还是标价出售)物业到某一周期的售出与否的结果。
  通常,物业市场的清出率只是在50%左右浮动,超过55%,接近60%,就是很好的销售结果了。假如低於45%,説明市场的不景气,接盘的人太少。但是清出率低有时也并不能説明市场就差得不行了。其实这是市场自行调节过程的表现。説得直白一点,就是卖家和买家的相互角力。这种角力是很正常的,继飙升之後,原来30万的房,一下窜到60万,到市场调节初期出售物业的卖家,想着邻居的房去年卖了60万,我怎麽也不能卖得比他低,开价62价,底价60万!买家则打着另一算盘,“牛什麽牛,现在市场不景气,还开这麽高价,不买!”或者“狠杀它一把,还价50万!”这麽较劲儿,买卖能成?!
  另外,前两年的高清出率,现在也要有一个调整过程。当然,再强调一下,加息和不利的投资政策,活跃的股市,都使悉尼物业市场冷下来。
  四、 最高售价:从02年开始,Hurstville及下属区已开始出现百万物业。百万物业在某一区的出现意味着什麽?
  有人会説,那有什麽新鲜的,那个物业的地大,房子盖得考究,上百万不稀奇。
  事情并不那麽简单,高値物业的出现在任何一个区的出现,对於该区来讲絶对是件大好事。有点像“多米诺骨牌”,不过多米诺是推倒一个连串倒下,现在却是,有一个冒尖,其它也会随之而上。
  首先得益的应是与其位置差不多的物业。买家会想,那间房都卖到了100万,我出90万都値。假如不止一个准卖家有这种想法,拍卖肯定有一番较量。所以,高値物业相当於领头羊,会有引导效应。
  买物业,对很多人来讲可能是一生中最大一笔开支,对投资者来説,钱投向何方,也将直接影响到今後的收益。无论出於什麽目的,硏究感兴趣地区的物业价格变化,是非常必要的。
(待续)
Hurstville 附近城区房价比较表

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