世界名城Sydney (三) Sydney物业市场分析

2010-09-12我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览



悉尼物业市场特点
  House 稀少、奇贵。
  Unit 豪华、价高。

  其实这只是悉尼CBD的物业特点。自悉尼市政合并了南悉尼市政後,区域扩大了很多,下辖的自然区有20多个,这些区由於地理位置的不同,物业状况的不同,区域特点的不同等因素,就不是以上两句话能简单概括的。所以本文只是以CBD的物业爲主介绍一下悉尼物业市场的概况。
  悉尼的CBD到底还剩下几间House,不知道,用屈指可数应不爲过。旣使有几间,大概也都属於历史建筑归属於某些部门,私人物业在CBD出售,(指House)极少见。如果有肯定很贵,可以説90%的钱是买地的钱。买来干什麽呢?这是买家少的原因之一,除非是有特别用途。
  House少,单元(Unit, Appartment, Flat)自然就称老大了。都叫单元房,但是悉尼市中心的单元房就比外西区的单元房要贵很多。价高也是应该的,CBD的地价是多少?外西区的地价是多少?另外,内部装饰、配套设施亦有很大的不同,説豪华不过份。
  综上所述,悉尼市中心区的物业特点正如开篇所言。

单元房投资介绍
  悉尼的市中心House少,且贵,又多是文物,只能是个案硏究,很难做定量的分析。因此,本文只对投资单元房进行大概的介绍。
  一、现金回报
  投资单元房不同於投资House 的主要区别之一就是:
  单元房的投资有较好的现金回报,单元房本身的升値总体来説不如House 。House的升値有相当比率是由於土地的升値,House投资的现金回报通常较低。
  如何比较单元房和House 的回报比较,有兴趣的读者不妨在地産代理的橱窗前多站几分钟,看看单元房的租金,再看看House 的租金,当然还要看看该区这两种不同物业的大概售价是多少。
  现金回报的粗略估算,周租金若能占到房价的千分之一,差不多就有5%上下的回报了。举例来説,就是售价$200,000的物业,租金每周$200。
  这是非常粗略的估计,因爲还没有计算市政费用、物业管理费用等。
  回报还不止这些。假如投资者是澳洲公民的话,还可以享有负扣税的得益及全新物业的折旧。(具体的投资回报,请谘询专业会计人员。)

  二、租客选择
  作爲投资者,都希望自己物业的租客能签长租约。但不同的区,租客群是很不一样的。
  悉尼CBD区的租客与其它区租客有些不同, 一是海外学生是一个很大的租客群。除了UTS和Sydney Uni,在CBD区高高低低的大厦中还藏有多少"学院"、"学习中心"、"XX大学分校"。它们就是每天在悉尼大街上游荡着数万名学生的主要原因。
  租房给学生,有如下问题要考虑:
  ▲学生跟候鸟一样,开学来了,放假走了,假期就成了空置期。
  ▲住宿人数失控,明明租客写明是三人,可哪天业主去查看物业时,数数床垫有六个!
  ▲脏、乱、设施损坏。学生们是最不检点的租客,他们住过的房间,基本上会和战後或灾後的状况差不多。

  另一类租客是大公司的高级白领,这些人要麽高薪,要麽是公司提供住宿,租多久对於他们不是问题,也不用担心他们会弄脏,毁坏什麽东西,这些租客都比较"绅士"。
  租房给高级白领,要考虑相关问题:
  ▲出租房要配家俱。此是一笔额外的开支。同时,最好请室内装璜专家提供一份家俱配备的清单。
  ▲由於这些高级白领通常是合同制的,所以租房的时间也受到约束。
  ▲由於是配备家俱出租,租金必然较高,高租金的出租物业,面对的租客群也相对较少。
  笔者有一位朋友曾在CBD投资过一单元房,花42万。如果不配家俱出租,租金每周$460-$500。在听从他人的建议後,其请了室内装璜专家咨询买什麽样的家俱,什麽顔色等,他又花了3万多购置了全套家俱,租金一下子提高到$700每周。他购买家俱等等的费用,都可以在税务上返回来。
  学生和白领是悉尼市中心区的主要客群,这和其它区,拖家带口的租户是一个很大的不同。

  三、物业选择
  除了价格高,悉尼市中心的单元房物业还是多种多样的。全新的楼房中有豪华装修,又有城市景观或能看上点水的,开价都不便宜;配套设施越多,如泳池、健身房、会所区、花园、烧烤区、閲览室、卡拉OK或小电影院等,投资者在购买前,最好问一下物业管理费是多少。这是和投资回报直接相关的。
  改装楼盘,由於种种原因,悉尼不少旧物业经改造装修後,也成了供居住的单元楼。这一类楼盘位置通常不错,售价也比全新盘低,其原本的一些特点,如高天花、厚墙壁等特点依然保留。

  四、分契形式
  悉尼市中心物业的分契可能是最复杂的。投资者特别要注意以下两种情况。
  ▲公司契约。是指某物业中若干小的分契统属於某一大的契约下。投资者买的时候没问题,卖的时候,要受到该公司契约的束缚。
  ▲使用年限。个别大厦的物业,受到契约的规定,投资者买下的只是一个使用年限。如悉尼唐人街某大厦,开发商购入时爲99年的开发使用权。大厦盖好後,开发商售给业主的只是96年的居住权了,建房用了3年!该大厦已建成有十余年,就算10年,假如现在有人去买,那就只剩下86年的居住权了。
  以悉尼物业每7-10年会进入市场买/卖的平均期限看,该大厦的物业还可以炒卖10次左右。这类物业最後能卖多少钱?不知道。
结束语
  投资者首先看投资的对象是否有利可图,及有多少可赚,在多长时间赚到。
  物业市场作爲投资工具之一,其最突出的特点就是:安全、长线、回报稳定。
  悉尼的物业除有自己的特别之处,其实每个区的物业都各有特点。
  投资之前,多看看,多听听,向专业人士谘询,再掏腰包。
  (本文观点,仅供参考。)

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